您好,欢迎来到 罗泽伟 律师个人网站! 设为首页 | 加入收藏
您当前的位置:首页 > 成都房产纠纷律师 > 违法建筑的法律适用

联系我们

  • 姓名:罗泽伟
  • 手机:13981819227
  • 邮箱:274826478@qq.com
  • 证号:15101200810146783
  • 律所:四川法典律师事务所
  • 地址:成都市金牛区蜀汉路346号法典律师大楼五楼A座

违法建筑的法律适用

来源:成都房产纠纷律师   网址:http://www.lawjfcd.com/   时间:2017-07-27 18:07:02

分享到:0

从违法建筑的形成到保有过程始终充斥着先天违法的否定评价,但又不能漠视其存在的价值,由此衍生了违法建筑有关的一系列法律问题。如违法建筑的法律界定和财产属性、违法建筑引发的财产纠纷的处理、违法建筑能否成为执行标的、拆迁中对违法建筑的处理等。

一、何为违法建筑?

我国法律条文并没有对违法建筑给出一个明确的定义,在称谓上经历了一个由违章建筑到违法建筑的演变。自2011年的国有土地上房屋征收与补偿条例颁布开始,行政、司法、学界均趋向认同违法建筑的称谓。

称谓上的争议主要围绕违法建筑中的法应当包含哪些,有的认为法仅指法律、法规以及地方性法规,有的则认为法应当仅指法律、法规和合法有效的规章,还有的认为泛指一切有约束力的规定,即指包括违反法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方政府规章、地方政府政策等等,上述争议某种程度上是探究违法的程度从而界定违法建筑的实质要素。

其实,在界定违法性时应当结合行政许可这一形式要素。违法性和行政许可是违法建筑界定的实质要素与形式要素,缺一不可。台湾王泽鉴先生在其著文虽仍用违章建筑之称谓,但其在界定该概念时明确持该观点。从行政许可的法律渊源上看主要是法律、行政法规及规章,地方性法规、省级规章可在一定条件下设定行政许可,其余规范性文件一律不得设定行政许可。

结合违法性及行政许可两个要素可以推导得出,违法建筑是违反了规范性法律文件的义务性、禁止性规定,未经相应行政主管部门审批、许可或者违背审批、许可的范围而修建的建筑物、构筑物或者相关设施。违法建筑分为违法进行的建设行为和违法建设后形成的建筑物两个层次。以此界定,能够帮助我们有效厘清违法建筑的概念。

二、违法建筑上的司法困惑

(一)违法建筑的权属认定

对违法建筑的权属分析应是研究违法建筑法律问题的前提。民法通则第七十二条规定:财产所有权的取得,不得违反法律规定。物权法第七条规定:物权的取得和行使,应当遵守法律、尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。第三十条规定:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。由上述规定可见,我国法律将权利取得限定合法取得,违法建筑不能取得物权登记,违法的事实建造行为在我国不能设立物权。

但也应该注意到,违法建筑客观存在。自然属性上其与合法建筑一样投入了人力物力,实际成为供人居住和使用的空间。在行政主管机关确认房屋的性质及责令拆除之前,违法建筑在保有阶段以物的客观形态存在,且具有一定社会功用性,也成为民事活动的标的,而且违法建筑也未必不可能转化为合法建筑。在这个待定状态中,能否确认权利以及权利归属?

(二)违法建筑建造人与施工人利益平衡

违法建筑是违法建造行为的产物,违法建筑的建造过程涉及施工合同的效力,建造人与施工人之间的关系。

最高法院关于建设工程施工合同纠纷解释中仅仅涉及施工人资质对合同效力的影响,并未明确建造人未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证的情况下签订的施工合同的效力问题。如果建造人因违反法律法规的强制性规定,未取得行政许可即进行开发建设,合同是否当然认定无效?

此类违法建筑如同合法建筑一样,涉及工程未完工、完工未验收、工程已交付等情形,且合同约定的结算方式有固定价、按定额结算、双方按实结算等不同情形。

实务中,一般认为如工程质量合格的情况下,基于建筑施工合同本质是加工承揽合同,承揽人已按约向定作人交付成果,参照最高院的司法解释第二条处理尚有一定法理依据。但在双方有争议的情况下,往往无法进行工程合格与否的验收,相关部门也未必会作出工程合格的相关意见,处理此类案件常处于两难境地:既担心参照合同价款认定会产生司法认同违法建筑合法性的悖论以及工程质量未明确的情况能否参照合同价款处理,又担心不参照合同价款会产生对施工人的保护不力,那么司法如何对合同无效后双方当事人的利益作出衡平?

法律咨询热线:
13981819227